부동산의 수요,공급이론

부동산의 수요와 공급이론

1. 부동산의 수요,공급이론

• 부동산의 초과수요는 가격을 상승시키는 요인으로 작용하며, 초고공급은 가격을 하락시키는 요인으로 작용한다.
• 시장균형은 시장수요곡선과 시장 공급곡선이 교차하는 곳에서 결정된다.
• 수요의 가격탄력성은 가격이 변할 떄 수요량이 얼마나 변하는지를 나타내는 지표이다.
• 수요의 가격탄력성에서 가격의 변화율보다 수요량의 변화율이 큰 경우를 "탄력적", 가격의 변화율보다 수요량의 변화율이 작은 경우를 "비탄력적"이라 한다.
• 수요의 가격탄력성에서 가격이 아무리 변해도 수요량에 아무런 변화가 없다면 분자인 수요량의 변화율이 '0'이 되는 경우를 완전 비탄력적이라 한다.
• 수요의 가격탄력성에서 대체재가 많을 수록 크며, 적을수록 작다.
• 부동산수요의 가격탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 탄력적으로 변하게 된다.
• 필수재는 보다 비탄력적인 데 비해, 사치재는 보다 탄력적이다.
• 부동산의 임대료 총수입은 그상품에 대한 시장수요량에 임대료를 곱한 값이다.
• 수요의 소득탄려성은 수요량의 병화율을 소득의 변화율로 나눈 값이다.
• 수요의 교차탄력성은 한 상품의 수요가 다른 연관 상품의 가격변동에 반은하는 정도를 측정한는 척도이다.

2. 부동산의 경기변동

• 부동산경기변동이란 부동산시장의 일반경기변동처럼 상승과 하강 국면이 반복되는 현상을 말한다.
• 부동산경기는 일반경기보다 변동주기가 더 길다.
• 부동산경기는 타성기간이 길며, 주기의 순환국면이 명백하지 않고 일정치 않으며 불규칙적이다.
• 부동산경기는 통상적으로는 지역적 국지적으로 나타나서 전국적 .광역적으로 확대되는 경향이 일반적이다.
• 부동산경기는 비교적 경기회보이 느리고 경기후퇴는 빠르게 진행된다.
• 부동산시장은 일반경기순환의 4국면 외에 고유의 특성인 안정시장이라는 특수한 국면을 가지고 있다.
• 회복시장에서 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나, 그 하한선이 되는 것이 일반적이다.
• 하향 국면은 매수자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래 가격의 상한이 되는  경향이 있다.
• 불규칙 변동은 예기치 못한 사태로 초래되는 비순환적 경기변동현상을 말하는데 , 무작위적변동, 우발적 변동 이라고 한다.

3.부동산 시장

• 시장이란 어떤 상품에 대한 수요와 공급이 계속적으로 나타나 상품의 가격이 정해지고, 상품의 매매가 규칙적으로 일어나는 곳이다.
• 부동산시장의 특성은 시작의 국지성, 거래의 비공개성, 비표준화성, 비조직성, 수급조절의 곤란성, 매매기간의 장기성 등을 들수 있다.
• 부동산 시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않아 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.
• 부동산시장은 자원배분기능, 교환기능, 가격의 형성기능, 정보제공의 기능, 양과 질의 조정기능 등을 수행하기도 한다.
• 부동산 시장이 새로운 정보를 얼마나 지체없이 가치에 반영하는가 하는 것을 시장의 효율성이라 하고, 정보가 지체없이 가치에 반영되는 시장을 '효휼성 시장'이라 한다.
• 약성 효율적 시장이란 현재의 부동산가격은 과거의 부동산 가격 및 거래량 변동 등과 같은 역사적 정보를 완전히 반영하고 있는 시장을 말한다.
• 준강성 효휼적 시장이란 일반투자자에게 공개되는 모든 정보가 신속하고 정확하게 현재의 부동산가격에 반영된는 시장을 말한다.
• 강성 효율적 시장이란 현재의 부동산가격이 부동산에 관한 모든 정보, 즉 이미 투자자들에게 공개된 정보뿐만 아니라 , 공표되지 않은 정보까지도 신속 정확하게 반영하는 완벽한 효율적 시장을 말한다.

4. 입지 및 공간구조론

• 지대는  유량의 개념이며, 지가는 저량의 개념이다.
• 리카도의 차액지대설에 따르면 비옥도의 차이, 비옥한 토지량의 제한 등을 지대발생의 원인으로 보았다.
• 마르크스의 절대지대설에 따르면 한계지에 대해서도 토지 소유자의 요구로 지대가 발생한다.
• 튀넨의 위치 지대설에 따르면 다른 조건이 동일한 경우 지대는 중심지에서 거리가 멀어질수록 하락한다.
• 알론소의 입찰지대설에 따르면 토지이용은 최고의 지대지불의사가 있는 용도에 할당된다.
• 동심이론에 의하면 주택지불능력이 낮은 저소득층일수록 고용기회가 맣은 도심지역에 주거입지를 선정하는 경향이 있다.
• 호이트의 선형이론에 따르면 고소득층의 주거지는 주요 교통노선을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지하는 경향이 있다.
• 호이트의 선형이론에 따르면 고소득층의 주거지는 주요 교통노선을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지하는 경향이 있다.
• 헤리스와 울만의 다핵심이론에 의하면 도시는 하나의 중심이 아니라 여러 개의 전문화된  중심으로 이루어진다.