부동산의 수요와 공급

1.부동산의 신규 공급은 일정한 시점에서 측정되는 저량개념이 아니라 일정한 기간 동안 측정되는 유량개념이다.

2. 주택재고,가계의 자산, 도시인구 규모는 저량변수에 속하고 임대료 수입, 임금, 신규 주택공급량은 유량변수에 속한다.

3. 가계자산, 자본총량,통화량은 저량변수에 속하고, 노동자 소득,가계소비,신규주택공급량은 유량변수에 속한다.

4. 공급량은 주어진 가격수준에서 실제롤 매도한 수량이 아니라 매도하고자 하는 수량이다.

5. 가격이 상승하면 공급량이 증가한다.

6.인구감소, 부동산거래세율 인상은 부동산시장에서 수요를 감소시키는 요인에 해당되고 시장금리 인하, 수요자의 실질소득 증가, 부동산 가격상승 개대는 수요를 증가시키는 요인에 해당된다.

7. 아파트 담보대출 금리가 하락하면 수요의 변화로 수요곡선 자체가 우측으로 이동한다.

 

부동산의 수요. 공급이론
부동산으 초과수요는 가격을 상승시키는 요인으로 작용하며, 초과공급은 가격을 하락시키는 요인으로 작용한다.
시장균형은 시장 수요 곡선과 시장 공급곡선에 교차하는 곳에서 결정된다.
수요의 가격탄력선에서 가격이 병할때 수요량이 얼마나 변하는지를 나타내는 지표이다.
변화율보다 수요량의 변화율이 작은 경우를 비탄력적이라 한다.
수요의 가격 탄력성에서 가격이 아무리 변해도 수요량에 아무런 변화가 없다면 분인 수요량의 변화율이 0이 되는 경우를 완전 비탄력적이라 한다.
수요의 가격 탄력성은 대체재가 많을수록 크며, 적을수로록 작다.
부동산 수요의 가격 탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 탄력적으로 변하게 된다.
필수재는 보다 비탄력적인 데 비해 사치재는 보다 탄력적이다.
수요의 소득탄력성은 수요량의 변화율을 소득의 변화율로 나눈 값이다.
수요의 교차탄력성은 한 상품의 수요가 다른 연관상품의 가격변화에 반응하는 정도를 측정하는 척도이다.

 

2. 부동산의 경기변동
부동산 경기변동이란 부동산시장이 일반경기변동처럼 상승과 하강 국면이 반복되는 현상을 말한다.
부동산 경기는 일반경기보다 변동주기가 더 길다.
부동산경기는 통상적으로는 지역적, 국지적으로 나타나서 전국적, 광역적으로 확대되는 경향이 일반적이다.
부동산 경기는 비교적 경기회복이 느리고 경기 후퇴는 빠르게 진행된다.
부동산 시장은 일반경기순환의 4국면 외에 고유의 특성인 안정시장이라는 특수한 국면을 가지고 있다.
회복 시장에서 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나, 그 하한선이 되는 것이 일반적이다.

 

3. 부동산시장
시장이란 어떤 상품에 대한 수요와 공급이 계속적으로 나타나 상품의 가격이 정해지고, 상품의 매매가 규칙적으로 일어나는 곳이다.
부동산 시장의 특성은 시장의 국지성, 거래의 비공개성, 비표준화성, 비조직성, 수급조절의 곤란성, 매매기간의 장기성등을 들수 있다.
약성 효율적 시장이란 현재의 부동산가격은 과거의 부동산가격 및 거래량 변동 등과 같은 역사적 정보를 완전히 반영하고 있는 시장을 말한다.

 

4. 입지및 공간구조론
지대는 유량의 개념이며, 지가는 저량의 개념이다.
리카도의 차액지대설에 따르면 비옥도의 차이, 비옥한 토지량의 제한 등을 지대발생의 원인으로 보았다.
마르크스의 절대지대설에 따르면 한계지에 대해서도 토지 소유자의 요구로 지대가 발생한다.
튀넨의 위치 지대설에 따르면 다른 조건이 동일한 경우, 지대는 중심지에서 거리가 멀어질수록 하락한다.
알론소의 입찰지대설에 따르면 토지이용은 최고의 지대지불의사가 있는 용도에 할당된다.
동심이론에 의하면 주택지불능력이 낮은 저소득층일수록 고용기회가 많은 주거입지를 선정하는 겨향이 있다.
호이트의 선형이론에 따르면 고소득층의 주거지는 주요 교통노선을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지하는 경향이 있다.
해리스와 울만의 다핵심이론에 의하면 도시는 하나의 중심이 아니라 여러 개의 전문화된 중심으로 이루어진다.