[공인중개사]부동산학개론

부동산개념

1.부동산학의 서설

과학을 순수과학과 응용과학으로 구분하래 부동산은 응용과학에 속한다.
부동산은 여러 분야의 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합학문적 성격을 지니고 있다.

 

2.부동산의 개념과 분류

[민법]상 부동산은 토지및  정착물을 말한다.
준부동산은 부동산과 공시방법을 갖춤으로써 넓은 의미의 부동산에 포함한다.
부동산의 경제적 개념에는 자산,자본,생산요소,소비재,상품으로 구분한다.
공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 입체공간을 의미한다.
접근성이란 어떤 목적물에 도달하는데 시간적,경제적,거리적 부담의 정도를 말하는데, 접근성이 좋을수록 부동산의 입지조건은 양호화고 그 가치가 높다.
토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 인식 될 때 이를 복합부동산이라 한다.
부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며, 하천,도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다.
택지는 주거,상업,공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지를 말한다.
나지란 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권등 토지의 사용 ,수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다.
필지는 구획되는 토지의 등록단위로서 하나의 지번을 가지고 지적공부에 등록되는 토지의 기본단위를 말한다.
획지란 인위적,자연적,행정적 조건에 따라 다른 툊와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.
후보지란 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다.
이행지란 택지지역,농지지역,임지지역 내에서 전환이 이루어지고 있는 토지이다.

 

3. 부동산의 특징

토지의 자연적 특성에는 부동상,영속성,부증성,개별성, 인접성 등이 있다.
토지의 인문적 특성에는 용도의 다양성,병합,분할의 가능성,위치의 가변성 등이 있다.

 

4. 부동산의 경제론

수요는 어떤 재화를 일정한 가격으로 사고자 하는 욕구이고, 수요량은 수요의 크기를 나타내는 양이다.
부동산수요량은 특정 가격수준에서 부동산을 구매하고자 하는 의사와 능력이 있는 수량이다.
유량의 예로는 소득,수익,수입,급여,월급,임금,가계소비,생산량,거래량 등이 있다.
저량의 예로는 인구,자산,자본,부채,통화량,가치,가격,재고량,재산등이 있다.
수요이 법칙은 가격이 올라가면 수요량이 줄고 가격이 내려가면 수요량이 늘어난다는 법칙이다.
다른 조건이 일정할 경우 부동산가격의 변화는 수요곡성 상의 이동을 가져온다.
수요곡성의 이동으로 인해 수요량이 변하는 경우에 이를 '부동산수요의 변화'하고 한다.
정상재는 소득이 증가하거나 감소하는 데에 따라 수요도 증가하거나 감소하는 재화이다.
열등재는 소득의 변화에 따라 소비가 반대 방향으로 변화는 재화이다.
대체재는 용도는 비슷하여 한 재화 대신에 다른 제화를 소비해도 만족에는 별 차이가 없는 재화들을 말한다.
보완재는 한 재활를 따로 소비할 떄보다 함께 소비할 때 더 큰 만족을 얻을 수 있는 재활들을 말한다.
아파트가격 상승이 예상되면 수요의 변화로 수요곡선자체가 우측으로 이동하게 된다.
공급이란 일정기간 또는 시점에 공급자가 주어진 가격으로 재화와 서비스를 판매하고자 하는 최대  수량을 말한다.
공급의 법칙이란 가격이 오르면 공급량이 늘고, 가격이 내리면 공급량이 줄어든다는 법칙을 말한다.
해당 부동산 가격변화에 의한 공급량의 변화는 다른 조건이 불변일 때 동일한 공극곡선상에서 점의 이동으로 나타난다.
부동산가격 이외의 다른 요인이 변하면 그 부동산의 공급이 변하여 공급곡선이 이동한다.
한 국가 전체의 토지공급량이 불변이라면 토지의 물리적 공급곡선은 수직이 된다,
한 공급이 쉬워질수록 공급곡선의 기울기는 완만해지고 , 공급이 어려워질수록 공급곡선의 기울기는 급해진다.