부동산학개론 정리 노트

부동산의 총론

부동산학 서설

• 부동산학은 여러 분야의 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합 학문적 성격을 지니고 있다.
• 과학을  순수과학과 응용과학으로 구분할때 부동산학은 응용과학에 속한다.
• 부동산학의 접근 방법 중 종합식 접근방법은 부동산을 기술적,경제적,법률적 측면 등의 복합개념으로 이해하고 이를 종합해서 이론을 구축하는 방법이다.
• 부동산의 접근방법중 의사결정 접근방법은 인간은 합리적인 존재이며 자기 이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본가정엣 출발한다.
• 부동산학의 일반원칙으로서 능률성의 원칙은 소유활동에 있어서 최유효이용을 지도 원리로 삼고있다.
• 부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부동성이라는 특성과 대물 활동이라는 속성 때문이다.
• 부동산활동은 과학성 및 기술성의 양면성을 갖는데 과학성은 부동산 이론을 기술성은 부동산 실무의 능률화를 도모하는 데 있다.

부동산의 개념과 분류

• 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.
• 준부동산은 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으로써 넓은 의미의 부동산에 포함된다.
• 준부동산은 등기,등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.
• 복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적,경제적,기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.
• 토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합부동산이라 한다.
• 토지에 건물이나 그바끠 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 나지라 한다.
• 소지는 대지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태로서의 토지를 말한다.
• 택지는 주거,상업,공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지를 말한다.
• 획지는 용도지역 상화간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다.
• 이행지는 용도지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다.
• 택지지역 내에서 주거지역이 상업지역으로 용도변경이 진행되고  있는 토지를 이행지라 한다.
• 맹지는 도로와 접하고 있지 않는 구획 내부의 토지, 즉 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다.
• 포락지는 지적공부에 등록된 토지가 무레 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다.

부동산의 특성

• 토지의 부동성은 토지의 위치를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로 부동산 활동을 국지화 시켜 지역적으로 특화하게 한다.
• 토지의 부동성은 부동산활동에서 임장활동 필요성의 근거가 된다.
• 토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며 최유효이용의 근거가 된다.
• 토지의 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가 상승의 문제를 발생시키기도 한다.
• 자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다. 이는 토지의 부증성에 기인히다.
• 토지의 영속성은 소모를 전체로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정)이론이 적용되지 않게 하며 부동산활동을 장기배려하게 하며 토지의 가치 보존력을 우수하게 한다.
• 토지의 영속서은 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 된다.
• 개별성으로 이해 일물일가 법칙의 적용이 배제되어 토지시장에서 물건 간 완전한 대체관계가 제약된다.
• 토지의 개별성은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품간 대체 관계를 제약할 수 있다.
• 토지의 특성 중 일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상품간 완전한 대체관계가 제약되는 특성을 개별성이다.