[부동산학개론]부동산의 개념분류,특징

의의

인간과 사이에서 발생하는 문제를 해결하여 부동산과 인간의 관계를 개선하고자하는 학문이다.

한정된 부동산자원을 효율적으로 이용하고, 형평성 있는 배분을 통해 인간의 삶을 개선시키는 것이 부동산학이 추구하는 이념이다.

 

부동산 활동의 속성

과학+기술/대인+대물

임장,부동성, 대물/ 공간활동 : 3차원

복합개념: 법률적, 경제적, 기술적 개념

부동산활동의 일반원칙: 능률, 안전, 경제,공정

 

 

부동산의 정의 : 복합개념

법률적,경제적,기술적

기술적=유형적=물리적

경제적=무형적=자산 ,자본,생산요소, 소비재,상품

법률적=무형적[법적정의]

협의부동산 토지+정착물=민법상

광의부동산=협의+준부동산

 

기술적 개념: 공간,자연,위치,환경

경제적 개념: 자산, 자본,생산요소,소비재,상품

 

공간: 공중, 지표,지중(지하): 3차원 공간

위치: 절대적 위치 VS 상대적 위치

 

절대적 위치 : 부동성

상대적 위치: 인접성

생산요소 : 생산의 3요소 : 토지, 자본,노동

토지는 생산재이면서 동시에 소비재 (양면)

 

법률적 개념 : 소유권

협의의 부동산 좁은의미=민법상 부동산

토지+정착물

내용: 법적 법위내 -사용,수익,처분

범위: 정당한 이익 범위 : 상,하=입체적

 

공시방법: 부동산(토지)-등기

소유권 성격: 절대적 권리 X, 상대적 권리 O

지하권: 미채굴 광물(조광권)이 포함되지 않는다.

 

법률적 개념: 정착물

토지에 부착 + 쉽게 이동못하게 +지속적 이용

구분:종속(토지일부)+독립(서로 다른)

독립:건물, 명인방법, 입목, 권원/재배중

 

광의의 부동산,기타

광의=협의 + 준부동산[의제부동산]

부동산과 유사한 공시방법[등기,등록하는 동산들]

공장재단,자동차,항공기 , 건설기계등

동산

등록

부동산과 유사

법적으로 인정

준부동산=의제 부동산

복합관련 용어들

복합개념의 부동산(법적,경제적,기술적)

복합부동산(토지+건물 하나 )예를 들어 아파트

복합건물 다용도 건물

 토지분류1[공간정보법]

구거: 용수, 배수등을 위해 설치 : 인공수로

유지: 물을 상시적으로 저장-댐,저수지등

09.토지분류1[택지,부지]

택지: 주거,상업,공업용으로 이용중

부지: 바닥토지//건축불가능 포함: 포괄적

감정평가상 용도별 분류

택지-주거지역,상업지역,공업지역

농지-전지지역, 답지지역,과수원지역

임지-용재림,신탄림

후보지: 용도지역(택,농,임):상호간 전환중

이행지: 용도지역(택,농,임):내에서 전환중

 

10.토지분류2[필지VS획지]

필지: 법률적 개념-등기,등록,지번

획지:경제적 개념 /가격수준이 비슷

 

 

 

토지분류2[나지와 공지]

나지: 건물X,사법X,공법제한O

공지: 비워나야만 하는 땅,건축면적제외,비워놓은 토지

토지분료2[맹지]

맹지: 도로와 접속면을 가지지 못하는 땅-건축허가가 안남

법지:경사,경계면,소유O,이익X

빈지:해변,백사장 소유 X,이익O

 

11.토지분류 3[기타토지들]

휴한지: 지력회복,정상적, 휴식

소지:개발되기 이전,자연상태 그대로

선하지: 고압선 아래 토지,거래제한

포락지: 수면아래 잠긴, 하천으로 변한

 

13. 토지의 자연적 특성: 부동성

지리적 위치의 고정성

국지화(지역),세분화,부분시장

동산 및 부동산의 구분근거가 됨

외부효과,지역분석의 필요성임장활동 필요성,규제의 용이성

부동산 조세(지방세)수입근거

 

14. 토지의 자연성 특성:부증성

비생산성

생산비를 투입하여 생산이 불가

물리적 공급X

수급 불균형 : 희소성,지대, 지가

지가고,독점소유욕, 수요자 경쟁

최유효이용,집약화

영속성: 비소모성

소모되지 않음

물리적 감가가 없음

가치보존력이 높음

장기적 배려

장기투자-소유및 이용이익

임대차-중고,재고발달

관리의 중요성 중대

 

토지의 자연적 특성: 개별성

비대체성

물리적,법적,완전한 대체불가

일물일가X,표준지 선정 어려움

가격형성 및 수익의 개별화